「建ぺい率って何なの？」
「マイホームを検討し出したら建ぺい率や容積率ってゆう言葉がよく出てくる」
マイホームを検討しだすと、必ず出てくる建築の専門用語
難しくてよくわからない・・という方も多いのではないでしょうか？
しかし、建ぺい率や容積率を知ることで、後悔のないマイホーム作りに繋がりますよ
元設計者である私が、初めての人にもわかりやすいように説明していきます
- 建ぺい率、容積率ってなに？
- 平屋に必要な土地の広さと建ぺい率との関係
- 建ぺい率、容積率の算出方法・緩和規制について
- 平屋の土地選びの注意点
同じ広さの土地でも建てられる家の大きさは違う
平屋の新築を建てる場合、知っておきたいのが『建ぺい率』と『容積率』です
どちらも、土地に対してどれくらいの大きさの建物を建ててよいかを表す決まりのことです
自治体により用途地域別に上限が定められています。（用途に応じて１３地域に分けられたエリア）
例えば、５０坪の敷地面積の場合
- 建ぺい率５０％：２５坪の平屋が建築できる
- 建ぺい率８０％：４０坪の平屋が建築できる
実際には住む人数やライフスタイルによって必要な家の広さは変わるもの
そこで、どれくらいの坪数で、どの程度の広さの平屋が建てられるかをご紹介していきます
平屋に必要な土地面積は？家族人数別に解説
平屋の間取りは、居住人数毎に以下のように考えるとわかりやすいでしょう
- １人暮らし：１LDK～２LDK（４０～５０㎡＝１２～１５坪）
- 夫婦二人：２LDK～３LDK（６０～７０㎡＝
- ファミリー向け（３～４人）：３LDK～４LDK（７０～８０㎡＝２１坪～２４坪）
※1坪＝約3.30579平米（㎡）＝約2畳として計算しています
国土交通省は2016年の「住生活基本計画」で、健康で文化的な生活を送るために最低限必要な居住面積として下記の数字を示しています。
- 1人暮らし：25平米（㎡）
- 2人以上：10平米（㎡）×世帯人数+10平米（㎡）
つまり、4人家族だと50平米で約15坪、約30畳。
これは最低限度の広さなので実際住むには、かなり狭い印象です。
さらに、豊かな生活を送るための広さとして、下記の指標も示しています。
- 1人暮らし：55平米（㎡）＝約16.6坪＝約33畳
- 2人以上：25平米（㎡）×世帯人数+25平米（㎡）
つまり、家族人数別の必要な土地面積はこちら
2人暮らしに必要な土地面積：22坪程度、2~3LDKの場合
２人暮らしで２２坪程度・２～３LDKの平屋に住むのに必要な土地面積はこちらです
- 建ぺい率５０％の場合： ４４坪の土地が必要
- 建ぺい率８０％の場合： 27.5坪の土地が必要
3人暮らしに必要な土地面積：３０坪前後、３～４DLKの場合
家族３人で３０坪前後・３～４LDKの平屋で暮らす場合に必要な土地面積はこちらです
- 建ぺい率５０％の場合：６０坪の土地が必要
- 建ぺい率８０％の場合：３７．５坪の土地が必要
低層地域・高層地域で建ぺい率も違う
建ぺい率が５０％よりも８０％の土地を選べば広い土地を買わずに済むんだね！
実は住んでいるエリアでも建ぺい率が違うので注意が必要ですよ
実は、「建ぺい率」「容積率」は、住宅エリアによっても異なります。
| 建ぺい率（％） | 容積率（％） | |
| 低層住宅エリア | ３０～５０ | ８０～１００ |
| 中高層住宅エリア | ５０～６０ | １５０～２００ |
低層住宅エリアとは、１～２建ての戸建て住宅が立ち並ぶ、いわゆる住宅街のことを言います。
建ぺい率や容積率が低くなり、敷地面積に建てられる平屋の面積は小さくなるため、広い土地が必要です。一方で、周りを高い建物に囲まれていないため、風通しや日当たりが良いというメリットもあります。
中高層住宅エリアは、マンションなどが立ち並ぶエリアを言います。
建ぺい率や容積率が高くなるので、広い土地を必要としない一方で、マンションなど高層住宅で日当たりや風通しが遮られるデメリットがあります。
私も、自分が今住んでいる地域で平屋を建てようとしたところ、低層住宅エリアだったので、土地の建ぺい率が３０～５０％しかなく、広い土地が必要と言われた経験があります。
例えば、隣の市や地域を少し移動させるだけで、建ぺい率も変わります
建ぺい率の計算方法は？
自治体により用途地域別に（用途に応じて１３地域に分けられたエリア）上限が定められています
計算方法
『敷地面積に対する建築面積の割合』で表され、以下の計算方法になります
建ぺい率＝建物を真上から見た時の面積（建築面積）÷敷地面積×１００
建築面積とは、建物を真上から見た時の面積で、屋根のひさしやバルコニーなど突き出ている部分が１ｍ以下の場合は含まず、１ｍ以上ある場合は１ｍ後退した所までを含みます
実際に計算してみよう
【例】敷地面積：２００㎡
１階：１００㎡
２階：５０㎡の場合
※ひさしなど１ｍ以上出ていないものとする
建ぺい率＝建物を真上から見た時の面積÷敷地面積×１００
に当てはめると、１００㎡÷２００㎡×１００＝５０％となる
建ぺい率の緩和規定（角地など）
建ぺい率は、一般的に３０～８０％で設定されていることが多いですが、条件に合えば緩和される場合があります
①角地緩和
以下の場合、角地緩和で１０％加算される場合があります
- 街区の角にある角地
- 道路にはさまれた土地
- 公園、広場、河川などに接した土地
※特定行政庁の指定した一定条件あり
②防火地域の耐火建築物緩和
以下の場合、防火地域の耐火建築物緩和で１０％加算されることがあります
- 防火地域内の耐火建築物（建ぺい率上限が８０％以外の地域）
- 準防火地域内の準耐火建築物など
※建ぺい率が８０％の防火地域の耐火建築物または延焼防止建築物は建ぺい率の規定なし
容積率とは
自治体により用途地域別に上限が定められています。（用途に応じて１３地域に分けられたエリア）
算出方法は？
『敷地面積に対する延べ床面積の割合』で表され、以下の計算方法になります
容積率＝延床面積÷敷地面積×１００
延床面積とは、各階の床面積を合計した面積のこと（玄関ポーチ、バルコニー、ベランダ、ロフトなどは含まず。地下室やビルトインガレージなどは緩和措置あり）
実際に計算してみよう
【例】敷地面積：２００㎡
１階：１００㎡
２階：５０㎡の場合
※ひさしなど１ｍ以上出ていないものとする
容積率＝各階の床面積の合計÷敷地面積×１００
に当てはめると、（１００㎡＋５０㎡）÷２００㎡×１００＝７５％となる
容積率の前面道路制限
一般的に５０～１３００％で設定されていることが多い容積率ですが、前面道路の幅が１２ｍ未満の場合、道路幅×４０と指定の容積率のどちらか小さい方が適用されます
※４０は住居系用途地域の場合、その他の用途地域は６０
敷地が複数道路に面している場合は、幅員が広い方を基準とします
前面道路に関しては、幅員が４ｍ未満の場合のセットバックや、６ｍ以上１２ｍ未満かつ敷地から７０ｍいないに特定道路に接続している場合の容積率の緩和などの決まりもあります
平屋の土地選びの注意点
日当たりと風通しの確保
１階部分しかない平屋住宅は、２階建てやマンションや周囲を囲まれると、日当たりや風通しが悪くなるので注意しましょう。
ハザードマップなどで浸水リスクをチェック
地震や台風などの自然災害に強いと言われる平屋ですが、垂直方向への避難がしにくいというデメリットもあります。
土地を購入する前に、自治体などのハザードマップで浸水リスクをチェックしましょう。
また、1.5階部分やロフトのある設計にするのも一案です。
固定資産税にも注意
建ぺい率との兼ね合いにもなりますが、平屋には２階建てよりも広い土地が必要です。
ただし、土地を広くすればするほど、固定資産税が高くなってしまうため注意しましょう。
平屋の固定資産税を安くしたい人はこちらの記事をご覧下さい。
まとめ
平屋と建ぺい率の関係をご紹介しました。
平屋を新築するにあたって、同じ土地でも建てられる建物の大きさは違い、建ぺい率や容積率で決められています。
また、土地選びの際には、平屋に適した土地かどうか？を確認することも重要です
タウンライフ家づくりを使えば、土地も含めて、お住まいの地域のビルダーの費用比較もできます
こちらの記事を合わせてご覧ください
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